案情简介
刁某甲户籍地在开江县某镇甲村，刁某乙户籍地在开江县某镇乙村，刁某丙户籍地为开江县某镇，刁某乙与刁某丙系父子关系。2011年8月，某镇人民政府向刁某乙颁发《乡村建设规划许可证》，刁某丙未取得集体土地使用权证，刁某乙与刁某丙在某镇乙村修建一幢房屋，共四层，刁某甲欲购买第四楼房屋。2011年10月，刁某甲与刁某丙签订《购房合同书》，刁某甲接收房屋后进行了装修，并以刁某乙的名义进行了天然气开户。因系在宅基上修建的房屋无法办理产权证，要求确认合同无效并返还房屋价款。
审理情况
本案诉争房屋系集体性质土地上的建筑物，刁某乙对刁某甲与刁某丙签订《购房合同书》的真实性予以认可，对双方均具有约束力。本案签订合同的双方当事人不属于同一集体经济组织成员，其买卖行为应受到现行法律关于禁止建设、买卖小产权、无产权房的限制规定，该买卖行为应属无效，应当返还相应价款。
法官说法
一、农村房屋的界定
从广义来说，农村房屋是在集体所有的土地上建造的房屋，包括宅基地房屋与“小产权房”两类。“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未经过征地程序并办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。根据相关法律规定，此类“小产权房”因未履行合法审批程序，建造者无法取得房屋所有权，属于违法建筑。宅基地房屋是指村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋。鉴于“小产权房”的天然违法性，因此，在此将要讨论的是宅基地房屋买卖合同的相关事宜。
二、农村房屋买卖合同的效力
1.根据购买主体的不同，宅基地房屋买卖可分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买宅基地房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买宅基地房屋；第三类是城镇居民购买宅基地房屋。
2.核心买受人为非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同的效力，主流观点为“无效说”，理由如下：（1）宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。（2）目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成但买受人无法获得所有权人的保护。（3）宅基地使用权的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，显然不符合《土地管理法》等相关法律关于保护耕地的立法意图。
3.认定合同无效的依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。第六十三条进一步规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（除符合特定条件）；国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售；不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因此，最高法在多个司法文件和判例中明确：农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或出售给不同农村集体经济组织成员，此类交易损害了农村集体经济组织的权益，且违反宅基地的福利性质和社会保障功能，房屋买卖合同应认定为无效。
三、农村房屋买卖合同无效后的处理
（一）法律依据。《民法典》第157条规定：“合同无效或者确定不发生法律效力后，行为人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”
（二）确认合同无效后，就应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平地处理无效转让行为，合理地认定当事人的民事责任，均衡保护各方民事主体的利益诉求，避免因简单返还而造成利益失衡。
1.财产返还和折价赔偿房屋存在且无改变：买受人返还房屋并将占有期间的使用收益折价返还；出卖人返还购房款及期间的利息。房屋存在但有改变：①装修或改建（未改变性质）：构成附合，按照附合规则处理。②翻建或扩建（改变性质）：若形成合法建筑，则出卖人可以主张返还宅基地使用权及宅基地上的房屋，但需要向买受人进行合法补偿；若形成违法建筑，则买受人构成对出卖人的宅基地使用权的侵害，根据双方过错程度确定损害赔偿责任。
2.赔偿损失根据《民法典》第157条的规定，买卖双方应各自向对方承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。对于出卖人而言，其直接损失主要是买受人居住使用期间的占有使用费用，可以参照同类房屋出租的租赁费用进行确定。但是，间接损失很低或者很难证明。对于买受人而言，其直接损失主要包括缔约费用、准备履行所支出的费用。其间接损失主要是丧失与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。
（开江法院）